央行最新报告发声：不搞大水漫灌 | 楼先生问答NO.455
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对于楼市最坏的消息是，猪肉降价了。
四天前，国家统计局数据显示，猪肉价格下跌3.4%，这是今年4月以来首次环比下跌。这意味着，国家有心抑制“通货膨胀”。而对于楼市来说，最喜闻乐见的就是通货膨胀，货币超发。最好，把闸口打开，让大水流向房地产。
之前有经济学家呼吁：不要为了一头猪，而牺牲国民经济。而现在看来，关于房地产，还是会继续坚持：不将房地产作为短期刺激经济的手段。
对于房地产来说，没有好消息，就是最坏的消息。
近期可以关注两件事——
一，在总理主持召开的经济形势专家和企业家座谈会上，没有谈到房地产，非要找出一点关系的话，只有八个字：推进老旧小区改造。但这一点，对房地产没有什么刺激性作用。说明，中央还是不想关心房地产。
二，两天前，央行发布最新货币政策执行报告，比如说到：继续保持定力、把握好活剥政策的力度和节奏，防止通胀预期，保持物价稳定，降低实体经济融资成本，加强风险监测。总结起来，就一句话：坚决不搞大水漫灌。
这份报告看下来，让人第一感觉：还是不带房地产玩。
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1000万改善、中海黄龙云起、九龙仓天玺
@单单是我
楼先生好，之前提问被选中，今天又来了。二胎家庭，1000万左右改善，现在纠结中海黄龙云起和九龙仓天玺，工作和上学都在古荡和黄龙。中海的学区不顶级，不一定比我们现在求是本部学区好；九龙仓的减配很厉害，外立面是真石漆，而且没有会所和泳池。现在不知道怎么选了，希望层楼推荐和点评一下。
楼先生：从小区域角度，申花的整体居住氛围更好，今后可发展的空间也还有。天玺的优势在于地铁和学区，对面的小学有可能成为申花最好的学区。其它方面，在限价的约束下，产品界面确实普通了一点。尽管真石漆也能把房子造得很美，但从豪宅的纯粹性来讲，有一点点提不上的感觉。
如果你喜欢豪宅感，建议可以考虑古翠隐秀多一点，它是曾仕乾亲自设计的作品，以前停留在设计图纸上，现在实景外立面、下沉式会所和样板房都已经做出来了，审美真的很讲究，整体的还原度也很高。
至于黄龙云起，肯定是目前中海在杭州最高端的楼盘，当初拿下这块地，中海的决心就很大，后来对产品打磨的时间也是最长的。从区域上看，小环境认同感不够，但毕竟是老文教区，距离西湖直线3公里，地段过硬，加上好多年没有新房供应，周边很多有老文教情结的人。
另外从项目本身来讲，黄龙云起还是往顶级豪宅去打造的，所以有独立会所、健身房、恒温泳池等配套。当然对中海会有一些怀疑，不过只要豪宅的底子在，再怎么样也不会偏离太多。黄龙云起高层5万8的价格，还是很诱人的，可以排在前面考虑。
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钱江新城vs未来科技城、天空之城
@大懒猫
请教老师：富阳的排屋不住，留着，还是卖掉换市区的住宅？另外五年后自住，钱江新城和未来科技城的天空之城，哪个好？主要想问居住环境和配套方面，您更推荐哪个区域？
楼先生：评判排屋别墅最直接的标准就是能否作为第一居所。如果只能「5+2」或者「4+3」，或根本住不下来，这样的排屋别墅，都要打个问号。另外，从升值角度来讲，郊区的排屋别墅，即使有着无比光环的绿城桃花源，算一算涨幅，总还是不如市中心的房子。所以，思路很清楚，如果不住，那就卖掉它吧。
未来科技城很好，而且又是限价痕迹最明显的板块，这个板块还有很大的向上空间。天空之城就更好了，超级TOD项目，建筑体量很大，价格又被限住，小区内有很多配套。你可以想象它是城西版的“杨柳郡”，但整体规划又比杨柳郡更先进。所以，天空之城肯定是值得买的。
但问题是，从板块能级来看，目前未来科技城还不能跟钱江新城相比，所能享受的城市资源和配套也完全不一样，未来科技城还是区域级的，钱江新城是城市级的。因此，考虑升值空间，那就未来科技城，如果预算足够多，选择钱江新城，一切都不用等。
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江与城、首付400万/改善、城东vs滨江
@DreamZeng
有几个问题想一起求解答：1、远洋心里的89方，房子挂了一个月，问的人很少，要不要降价快出，还是继续观望？卖掉后要租房。2、上班原因住在城东跟更适合我，首付400万城东有什么选择？3、差不多单价，感觉滨江、奥体、世纪城更有潜力和空间，要不要去摇晓风印月、丹枫四季试一试运气？4、另一张房票买了江与城洋房139方，明年底交付，是继续持有，还是微利卖掉？
楼先生：杭州二手房已经突破了10万套，信号很明确，二手房至少要横盘，横不住了就只能降价。接下来二手房市场的趋势：一天比一天难。对你来讲，既然是改善自住，该换还得换。所以，不用观望，该降的也就爽快一点。
整个城东，包括彭埠和艮北，会有十来个楼盘可以选择，一个是4万6的城东新城，一个是4万的艮北新城。想要性价比高一点，就买到艮北，想要城市资源集中点，城东新城的发展也是很笃定的。当然，不是非新房不可了，二手房也可以同步看起来。你卖得便宜，买的时候也便宜，挺好的。
至于滨江的晓风印月、丹枫四季，不用强求，但可以一试。所谓不强求，就是不要刻意为了摇它而对其它楼盘视而不见，正确的做法是，顺手摇一下，佛系摇一下就好了。短期看，价值兑现的速度，肯定滨江大于城东新城，但长远来看，你有奥体，我有钱江新城二期，谁也说不准的事儿。
最后一个问题，随机应变且做最坏的打算，是最好的策略。总的来说，大江东是一个需要耐心和长持的区域，不应该快进快出。如果现在一定要给你建议：那你得先做好继续持有的准备。说实话，等明年底，能否微利出手，都不一定。
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晓风印月/丹枫四季、杭源里、城市红利
@平平
老师，想置换一套大一点的房子，之前摇号弃选过一次，所以这次很谨慎，现在住城东，考虑过城东的楼盘，但由于在滨江上班，也考虑晓风印月和丹枫四季，上次参加晓风印月没中，另外还有一个杭源里，也在考虑之中。请帮忙分析。
楼先生：从地理位置上来讲，大关板块都可以算老城区了。所以，传统观念上，大关的位置是很好的，与武林广场直线距离大约3公里。而且，大关这里有很多城市资源：地铁、学校、购物中心、大兜路以及运河。另外，杭源里的房子很美，价格又被限住，高层价格与晓风印月差不多。
但看城市发展趋势，大关的未来发展会有一些担心，它不是现在不好，而是担心未来不够更好。与城东新城和滨江相比，更多的城市资源会往这里聚集。从这一点来讲，顺应时代发展，会更有机会享受城市红利。尤其滨江，还有一二手房的真实倒挂摆在那。
对你来说，晓风印月、丹枫四季可以排在前面先摇，晓风印月已经开过了，马上就会开第二次，不出意外的话，不是本月就是下一个月。丹枫四季离上市也不会远。杭源里也很值得买，可以同步关注，无非到滨江上班，高架会很堵。至于城东，市场供应非常充足，这些楼盘都没摇中，回过头再买也来得及而已。
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栖棠誉湾、首付200-300万、杭语蓝庭
@Chelsea
我在滨江浦沿上班，男朋友在未来科技城人工智能小镇，最近正考虑买房。位置任何一方都可接受，或者中间也可以。首付两边加起来200-300万，我们月薪加起来3万多，我们外地出差比较多，希望地铁近，不打算生孩子，学区不重要。周末喜欢安排节目，希望边上有综合体。希望老师给一些买房建议。
楼先生：还挺好选的。可以重点考虑三个区域。一个是浦沿，断供五年，现在终于来一个新房，叫作世茂·栖棠誉湾，距离地铁站直线距离150米，它有高层97-139方，也有洋房139方。一般来说，买房建议照顾女方多一点。
一个是未来科技城，比如天空之城、杭州富力中心，可以重点关注，周边有购物中心，都是地铁上盖的楼盘。未来科技城的新房，价格很有竞争力，限价估计三万一二，而周边好一点的二手房都要4万以上。
在未来科技城一带，还可以到南湖板块，西房和滨江在这里有一个合作楼盘，叫杭语蓝庭，距离人工智能小镇直线距离就一公里多。另外，还有一个折中方案就是之江核心区，这里有两个楼盘，云境和珊瑚世纪。之江有地铁6号线，它们离地铁都不远的。
老哥买房指导课堂·第2课
课题：什么样的地段能让资产价值倍增
关键词：近地铁、产业支撑
时间：11月23日（周六）14:00
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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